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Climat et Résilience : les vendeurs face à la transition énergétique

Mis en ligne par NEMAUSA IMMOBILIER le décembre 10, 2021
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En durcissant les obligations qui s’appliquent au secteur résidentiel, la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) et la loi « Climat et résilience » visent à inciter les propriétaires à réduire la facture énergétique de leurs bâtiments.

Après quelques tâtonnements, la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) est finalement entrée en vigueur. Le nouvel arrêté du 15 octobre 2021 modifie ceux du 31 mars 2021, relatif à la méthode de calcul du nouveau DPE, et du 17 juin 2021, portant sur la procédure de validation des logiciels de calcul. Un changement rendu nécessaire par le fait que les premiers DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 ont révélé des anomalies dans la méthode de calcul, aboutissant à classer une grande proportion de logements antérieurs à 1975 comme « passoires énergétiques » (classes F et G). Pour ces logements, les DPE seront réédités automatiquement par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires. Pour ceux classés D ou E, les propriétaires pourront demander une réédition de leur DPE, également sans frais. Mais sur le fond, le principe de la réforme est maintenu : il s’agit de ne plus prendre en compte l’usage du logement (basé sur la facture énergétique), mais seulement la consommation conventionnelle basée sur un comportement standard moyen de l’habitant, ainsi que la localisation (pour les notes E, F et G). Cette dernière méthode a également été étoffée pour prendre en compte la ventilation et l’éclairage. Ces changements permettent de comparer plus aisément les logements sur une même base.
Un diagnostic certifié
Tous les DPE réalisés avec la nouvelle méthode de calcul sont valables dix ans (même en cas de changement de locataire) et deviennent opposables juridiquement en cas de manquement d’une des parties, qu’il s’agisse du propriétaire vendeur, du propriétaire bailleur ou du diagnostiqueur. Il est donc impératif de vérifier que ce dernier est bien certifié. Faute de quoi, tant le propriétaire que le diagnostiqueur sont passibles d’une amende de 1 500 euros. En outre, ils sont aussi passibles de devoir payer des indemnités en cas de litige ou de sinistre. Pour écarter tout litige, le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a édité un annuaire des diagnostiqueurs professionnels certifiés(1). Enfin, d’après l’Ademe, le coût d’un DPE varie de 100 à 250 euros en fonction de plusieurs facteurs comme la superficie ou la localisation du bien. Ce coût est payé par le propriétaire (pour une location ou une vente) ou par le maître d’ouvrage (pour une construction neuve).
Un calendrier en trois étapes
La réforme du DPE a été amplifiée par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi « Climat et résilience »). Le DPE attribue dorénavant une note unique (de A à G) portant à la fois sur l’énergie et sur les émissions de gaz à effet de serre. C’est la plus mauvaise des deux performances qui sera prise en compte pour l’attribution de cette note unique. En outre, cette loi impose aux bailleurs de ne mettre en location que des biens respectant « un niveau de performance minimal », selon un calendrier en trois étapes : d’ici 2025, il sera interdit de louer des logements classés G (passoires thermiques) et à partir de 2028 des logements F, car ils seront considérés comme indécents au regard de la loi ; il en sera de même des E (peu performants) à compter de 2034. L’ensemble de ces nouvelles mesures devraient contribuer à amplifier la « valeur verte » des logements, c’est-à-dire l’augmentation de valeur vénale engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes autres caractéristiques étant égales par ailleurs. Un critère qui vaut également pour la valeur locative. À terme, cette valeur sera de plus en plus prise en compte avant l’achat ou la location d’un logement, et se répercutera sur les prix. Ainsi, en 2019, les biens anciens notés A ou B se sont vendus entre 4 et 20 % plus cher qu’un bien étiqueté D ; ceux classés F ou G se sont cédés entre 2 et 18 % moins cher, révèle l’étude annuelle des notaires de France sur la valeur verte des logements.

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