Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété à des conditions avantageuses. Instauré par la loi ALUR de 2014 et renforcé par la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques de 2015, ce mécanisme repose sur la dissociation du foncier et du bâti. Voici un guide complet pour comprendre le BRS et ses conditions d’achat et de revente
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un contrat conclu entre un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et un particulier. Via ce contrat, l’OFS s’engage à louer le terrain sur lequel est construit le logement pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (bail emphytéotique).
En dissociant le foncier du bâti, les particuliers peuvent obtenir des logements 30 % à 50 % moins chers par rapport au prix du marché. En clair, vous acquérez le bâti (le logement physique) et en devenez le propriétaire légitime. Le propriétaire du foncier (l’OFS) reste cependant propriétaire du terrain et devient votre bailleur.
Quels sont les frais à prévoir ?
L’achat d’un logement en BRS implique plusieurs frais :
■ le prix d’achat du logement (inférieur de 30 % à 50 % au prix du marché),
■ des frais de notaire : ils sont réduits à 2 % ou 3 % du prix d’acquisition pour les biens neufs et à 7 % ou 8 % dans l’ancien,
■ une redevance foncière : dans le cas d’un BRS, l’acquéreur doit verser une somme mensuelle à l’OFS pour l’occupation du terrain. Elle est calculée en fonction de la surface du logement et est généralement comprise entre 0,5 et 4 euros par mètre carré.
■ la taxe foncière (bien que de nombreuses communes proposent des exonérations totales ou partielles pendant plusieurs années);
■ les charges de copropriété le cas échéant.
Les conditions d’achat et de revente
Comment se déroule un achat avec un BRS ?
Pour bénéficier du BRS, il faut respecter plusieurs conditions :
■ être primo-accédant,
■ le logement doit devenir la résidence principale de l’acquéreur,
■ l’acquéreur doit respecter les plafonds de loyer fixés par l’OFS.
Les étapes d’achat sont quasiment identiques à une acquisition classique dans l’immobilier neuf : sélection du bien, signature du contrat chez le notaire, obtention d’un financement, délai de construction du logement et emménagement !
Peut-on revendre un bien acheté en BRS ?
Pour maintenir l’accessibilité financière du logement, la revente d’un logement acquis en BRS est encadrée. Cela ne signifie pas qu’il n’y aura pas de plus-value mais vous ne pourrez pas vendre au delà d’un prix fixé par l’OFS et uniquement à une personne respectant le plafond de revenus.
Dans le cas de la transmission de patrimoine, vos héritiers ne pourront occuper le bien que s’ils respectent les conditions de revenus. Dans le cas contraire, ils récupéreront les fruits de la vente du logement.
Qui sont les acteurs impliqués dans un projet de BRS ?
Les principaux acteurs du bail réel solidaire sont les Organismes de Foncier Solidaire, les collectivités locales, les promoteurs immobiliers et les notaires.
Les OFS sont des structures à but non lucratif agréées par l’État, qui acquièrent et gèrent les terrains. Les collectivités locales peuvent céder des terrains aux OFS à des prix préférentiels, tandis que les promoteurs immobiliers construisent ou réhabilitent les logements. Les notaires interviennent pour la rédaction et la signature des baux.
Quels sont les avantages et les inconvénients du BRS ?
L’avantage principal : le coût réduit
L’acquisition en BRS est limité par un plafond de revenus. Seuls les ménages modestes peuvent accéder à ces propriétés à tarifs préférentiels. Dans le cas d’un achat immobilier neuf, les acheteurs bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %).
Comme il s’agit d’un premier achat immobilier, les ménages peuvent généralement bénéficier d’un prêt à taux zéro pour financer une partie de leur acquisition.
Les logements construits disposent des mêmes garanties de construction et de la même qualité d’aménagement que les logements “classiques” dans le parc privé. Le BRS est un dispositif idéal pour un premier achat immobilier en zone tendue.
| À savoir Le BRS ne peut pas faire l’objet d’une résiliation décidée uniquement par le bailleur, ni d’une reconduction tacite. Le bailleur dispose toutefois de la possibilité de demander l’annulation du contrat en justice dans le cas où vous manqueriez à vos obligations (non-paiement de la redevance, exécution de travaux contraires au contrat…). |
Peu d’inconvénients
Les inconvénients de ce dispositif sont limités.
Le financement d’une acquisition par bail réel solidaire ne peut se faire que via certaines banques comme La Caisse d’Épargne, Le Crédit Agricole ou encore La Poste.
Les droits et devoirs des propriétaires sont les mêmes. Ils peuvent modifier leur logement (mais pas la typologie) comme ils le souhaitent et participer à la vie de la copropriété.
Certains propriétaires peuvent se sentir limités par les conditions de revente mais elles ne sont jamais fixées au détriment du propriétaire.
Le Bail Réel Solidaire est une solution innovante pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes. En dissociant le foncier du bâti, il permet de réduire significativement le coût d’achat des logements. Cependant, il implique des engagements de longue durée et des conditions strictes de revente. Avant de s’engager, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes du BRS et de s’assurer de remplir les conditions d’éligibilité.
